부동산 담보대출을 받거나 아파트 매매를 진행할 때 반드시 마주하게 되는 항목이 바로 근저당설정비용입니다. 이는 은행이 대출금을 회수하지 못할 경우를 대비하여 부동산에 권리를 설정하는 과정에서 발생하는 제반 비용을 의미합니다. 2026년 현재 금리 상황과 부동산 시장의 변화에 따라 대출 조건이 까다로워지면서 이러한 부대비용을 사전에 정확히 파악하는 것이 가계 경제 설계에 매우 중요해졌습니다.
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근저당설정비용 구성 항목 및 2026년 기준 상세 보기
근저당권을 설정할 때 발생하는 비용은 크게 세금과 수수료, 그리고 채권 매입비용으로 구분할 수 있습니다. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 등록면허세와 지방교육세이며 이는 설정 금액의 일정 비율로 정해져 있습니다. 또한 등기신청 수수료와 인지세가 포함되며 등기 과정을 대행하는 법무사에게 지불하는 보수료도 발생하게 됩니다. 2025년 말부터 적용된 최신 부동산 정책에 따라 일부 감면 혜택이나 요율 변경이 있을 수 있으므로 실제 계약 전 전문가를 통한 확인이 필수적입니다.
과거에는 대출자가 이러한 비용의 상당 부분을 부담하는 경우가 많았으나 현재는 법원 판례와 금융감독원 지침에 따라 은행과 대출자가 나누어 부담하는 구조가 정착되었습니다. 일반적으로 등록면허세와 교육세 등 설정 자체에 필요한 세금은 은행이 부담하고 국민주택채권 매입 비용과 인지세의 절반 등은 대출자가 부담하는 것이 관례입니다. 하지만 대출 상품의 특성이나 금융기관마다 세부 조건이 다를 수 있어 꼼꼼한 비교가 필요합니다.
등록면허세와 지방교육세 산출 공식 확인하기
근저당설정 시 납부해야 하는 등록면허세는 설정 금액의 0.2%로 고정되어 있습니다. 여기서 설정 금액이란 실제 대출 금액이 아니라 대출 원금의 110%에서 120% 수준으로 잡히는 채권최고액을 기준으로 합니다. 예를 들어 1억 원을 대출받을 때 채권최고액이 1억 2천만 원이라면 이에 대한 0.2%인 24만 원이 등록면허세로 산출됩니다. 등록면허세의 20%에 해당하는 금액이 지방교육세로 추가 부과된다는 점을 기억해야 합니다.
| 항목 | 산출 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액의 0.2% | 은행 부담 원칙 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% | 은행 부담 원칙 |
| 국민주택채권 | 매입 후 즉시 매도(할인율 적용) | 대출자 부담 |
| 인지세 | 금액별 차등 적용 | 은행과 대출자 50%씩 부담 |
국민주택채권 매입 및 할인 비용 상세 더보기
근저당을 설정할 때는 반드시 국민주택채권을 매입해야 합니다. 이는 주택 도시 기금의 재원을 마련하기 위해 의무적으로 부과되는 항목입니다. 실제 채권을 전액 매입하여 보유하는 경우보다는 매입과 동시에 은행에 할인된 가격으로 되파는 방식을 주로 사용합니다. 이때 발생하는 할인 차액이 대출자가 실제로 지출하게 되는 비용이 됩니다. 채권 할인율은 매일 변동되므로 대출 실행일 기준의 요율을 확인하는 것이 정확합니다.
채권 매입 금액은 부동산의 시가표준액과 지역에 따라 다르게 설정됩니다. 서울 및 광역시와 기타 지역의 요율이 상이하며 아파트와 단독주택 등의 용도에 따라서도 차이가 납니다. 대출 규모가 클수록 채권 매입 금액도 비례하여 커지기 때문에 초기 자금 계획 시 반드시 이 부분을 계산에 넣어야 예상치 못한 지출을 방지할 수 있습니다.
법무사 수수료 산정 방식 및 비용 절감 신청하기
근저당 설정 등기는 전문적인 법률 지식이 필요하므로 대부분 법무사를 통해 진행합니다. 법무사 보수는 기본 수수료에 가산 수수료, 그리고 각종 대행 비용이 합산되어 결정됩니다. 은행 협약 법무사를 이용할 경우 개인적으로 수임하는 것보다 수수료가 다소 저렴할 수 있습니다. 하지만 법무사마다 청구하는 항목이나 금액이 다를 수 있으므로 견적서를 사전에 요청하여 불필요한 비용이 포함되어 있지는 않은지 확인해야 합니다.
최근에는 온라인 등기 시스템이 발달하면서 직접 등기를 신청하는 셀프 등기나 플랫폼을 통한 견적 비교 서비스도 인기를 끌고 있습니다. 다만 근저당 설정의 경우 대출 기관인 은행의 동의가 필요하고 절차가 복잡하여 은행 측에서 지정한 법무사를 이용할 것을 권장하는 경우가 많습니다. 이 과정에서 발생하는 보수료 중 설정과 직접적으로 관련된 부분은 은행이 부담하지만 서류 통과나 출장비 등은 대출자가 지불하게 될 수도 있습니다.
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근저당설정비용 관련 자주 묻는 질문 FAQ 보기
대출 준비 과정에서 많은 분이 궁금해하시는 내용을 정리하였습니다.
질문 1. 대출 연장이나 갈아타기를 할 때도 비용이 다시 발생하나요?
네 그렇습니다. 기존 대출을 상환하고 새로운 은행에서 대출을 받는 경우 기존 근저당을 말소하고 신규 근저당을 설정해야 하므로 말소 비용과 설정 비용이 모두 발생합니다. 다만 동일 은행 내 연장의 경우 설정 내용에 변화가 없다면 추가 비용이 거의 들지 않습니다.
질문 2. 근저당 설정 금액이 실제 대출금보다 많은 이유는 무엇인가요?
은행은 대출자가 이자를 연체하거나 원금을 갚지 못할 경우에 대비하여 연체 이자와 경매 비용 등을 포함한 금액을 설정합니다. 이를 채권최고액이라 하며 통상 원금의 120% 내외로 책정합니다.
질문 3. 근저당 말소 비용은 누가 부담하나요?
근저당 설정 비용은 은행이 상당 부분 부담하지만 대출을 모두 갚은 뒤 등기부등본에서 근저당을 지우는 말소 비용은 원칙적으로 대출자가 부담합니다. 말소 비용은 설정 비용에 비해 매우 저렴한 수준입니다.
질문 4. 2026년 현재 인지세 부담 기준은 어떻게 되나요?
인지세법에 따라 대출 금액이 5천만 원을 초과할 경우 발생하며 은행과 고객이 각각 50%씩 부담하는 것이 표준 약관상의 원칙입니다. 대출 금액에 따라 수만 원에서 수십만 원까지 차이가 날 수 있습니다.